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安定した家賃収入が期待できる不動産投資。ローンを利用することで、資金が少なくても不動産投資を始められるというメリットがあります。そこで、不動産投資ローンにおける金利の種類や相場、審査基準など不動産投資をする上で知っておきたい情報をご紹介します。
不動産投資ローンの金利相場は？審査基準や知っておきたい対策方法
購入した不動産を売ったり貸したりすることで利益を得ることができる不動産投資。
不動産投資は、安定した家賃収入が期待できるということで、投資方法のひとつとして人気がありますが、物件の購入に多額の資金が必要であることから、ハードルが高いと感じる方も多いのではないでしょうか。しかし、不動産投資専用のローンを利用することで、初期投資の負担を減らすことができます。
ここでは、不動産投資ローンについての金利相場や審査基準、知っておきたい対策方法などについてご紹介します。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンは、投資用マンションやアパートなどの収益物件を購入する際に利用できるローンの総称です。収益物件を担保として融資を受けることから、「アパートローン」とも呼ばれています。
また、不動産を購入するためのローンといえば住宅ローンが思い浮かびますが、住宅ローンは居住するための物件を購入するためにしか使用することができません。
不動産投資ローンと住宅ローンには、購入の目的だけでなく、審査基準や金利などにも違いがあります。
審査基準
住宅ローンの審査では、勤務先や年齢、年収などの安定的な収入があるかどうかなど、本人の返済能力が重要視されます。一方、不動産投資ローンは、個人の返済能力に加えて、物件の事業性や収益性も審査基準となります。仮に返済ができなくなってしまった場合に、担保とした不動産が差し押さえられますので、物件も審査の対象となっています。
金利
不動産投資ローンの金利は、住宅ローンに比べて高くなっています。その理由は、家賃収入が想定している金額を下回った場合に、ローンの返済が滞る可能性があるからです。そのため、金融機関にとって住宅ローンよりもリスクが高く、不動産投資ローンの金利は高く設定されているのです。
不動産投資ローンのメリット・デメリット
不動産投資を行う際に、多くの人が利用する不動産投資ローンには、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。
メリット 少額の自己資金から投資を始められる
不動産投資ローンを利用するメリットのひとつとしては、自己資金が少額であっても不動産投資を始められることが挙げられます。不動産投資ローンを利用すれば、物件購入のための資金が貯まるのを待つことなく、不動産投資を始めることができます。
収益性の高い物件を購入して運営をすることができれば、安定した家賃収入を得ることができるため、ローン返済の負担も軽減されます。
デメリット 返済が滞る可能性がある
不動産投資ローンを利用するデメリットは、ローン返済が滞ってしまう可能性があることです。
購入した物件から家賃収入が確保できれば返済に困ることはありませんが、何らかの事情で家賃収入が減ってしまうこともあるでしょう。万が一、家賃収入がローンの返済額を下回ってしまった場合、赤字分を補填する必要があります。そのため、ローンの返済ができずに、破綻してしまう可能性が考えられます。
不動産投資ローンの金利の種類
不動産投資ローンの金利には、住宅ローンと同様に変動金利と固定金利の2種類があります。
それぞれの特徴について見ていきましょう。
半年ごとに金利が変わる「変動金利」
半年ごとに金利が見直される変動金利。金利が変動しても、5年間は毎月の返済額は変わりませんが、返済額の「元金分」と「利息分」の割合は変動します。金利が上昇したときは、返済額の元金分が減り利息分が増えます。
また、金利が上がったとしても、返済額の更新の際、それまでの返済額の125％までしか返済額を上げられないと定められています。しかし、総返済額が少なくなるわけではなく、先送りになるだけなので注意しましょう。
一定期間金利が変わらない「固定金利」
固定金利とは、ローンを借り入れたときから一定期間、金利が固定されているタイプのものをいいます。固定金利には、「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」があります。全期間固定型は、返済期間中の金利が変わらないものをいいます。固定金利期間選択型は、金利を固定する期間を選べるタイプのことで、1年、3年、5年などと固定する期間を選択することができます。
今後、金利が上昇するのであれば、固定金利のほうが安定した返済ができますが、金利が今よりも下がったとしても、同じ金利で払い続けなくてはいけません。
不動産投資の金利の相場
不動産投資ローンの金利は、取り扱う金融機関によって異なります。また、民間の金融機関のほかにも、政府系金融機関である日本政策金融公庫でも低金利の不動産投資ローンを取り扱っています。おもな金融機関の金利相場や特徴を見ていきましょう（2023年6月現在）。
金利は低いが審査基準がきびしい「都市銀行」
都市銀行の金利は、変動金利で概ね1～2％前半、固定金利（10年）の場合では約3％となっています。銀行間に大きな差はありませんが、他の金融機関に比べて金利が低い分、融資の審査基準はきびしくなります。安定した返済能力や自己資金がなければ、審査を通過するのは難しいでしょう。
金利は低いが独自の審査基準を持つ「信用金庫」
地域の中小企業や個人を対象とした金融機関である信用金庫は、融資可能な物件のエリアが限定されている場合が多く、独自の審査基準を持っています。また、信用金庫の金利は変動金利で1～2％が相場となっています。都市銀行と金利はほとんど変わりませんが、地域性を重視するため利用できる条件が限られます。
女性や若者でも利用しやすい「日本政策金融公庫」
日本政策金融公庫の金利は、固定金利のみで1％台後半となっています。資金や年収といった個人の返済能力よりも、今後の収益の見通しや資金繰りといった事業性が、審査で重視される傾向があります。低金利という点で利用したい金融機関のひとつですが、融資金額や融資期間に上限があります。
日本政策金融公庫の最大の特徴は、社会的弱者に対して積極的に融資をしていくという理念です。そのため、女性や若者、高齢者など、定められた条件に該当する場合は比較的利用しやすいといえます。
不動産投資ローンの審査基準と対策
不動産投資ローンを利用する際は、住宅ローンと審査基準が異なるという点を考慮して対策をする必要があります。ここでは、不動産投資ローンの審査基準や対策方法をご紹介します。
・物件の収益性
不動産投資ローンの審査では、自身の返済能力に加えて物件の収益性が重視されます。具体的には、物件から最寄り駅までの所要時間、物件周辺の生活に利便性があるか、競合物件があるかといった点です。万が一返済が滞った場合の担保にもなるため、物件に資産価値があるかどうかも大きなポイントです。
・資産を増やし、長期的計画を立てる
不動産投資ローンを利用する際は、保有資産が多ければ金利が低くなるというメリットがあります。資産が多い場合、資産を持たないケースに比べてローンの返済が滞るリスクが低くなるため、金融機関は金利を下げやすくなります。
不動産投資ローンは長期的な計画を立てて利用しよう
ある程度手元に資産があれば、良い条件で不動産投資ローンを利用することができます。金利が低ければ収益性が高くなりますし、資産が増えることでまた新たな不動産投資に着手するといった長期計画も可能です。
できるだけ資産を準備し、長期的計画を立てて不動産投資ローンを利用しましょう。