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家賃収入など不動産所得に関する確定申告とは？
自営業の方の多くが行っている確定申告。会社員の方は年末調整を会社が行っていることが多いので、あまりなじみがないかもしれません。
しかし、マンションなどを持って、それを誰かに貸して収入を得ている場合は、その不動産所得に対しての所得税を正しく納税するためにも、確定申告を行わなければなりません。
もちろん、不動産を所有していれば経費もかかります。経費がかかれば、その分所得も減るわけですから、納税しすぎている場合は還付金を受け取ることができます。
ここでは、不動産所得を得ている方の、確定申告についてご紹介します。
不動産所得とその算出方法は？
不動産所得の確定申告をご紹介する前に、まずは、不動産所得とは何かについて確認しておきましょう。不動産所得とは、個人が不動産を貸すことで得る収入から、経費を差し引いたものをいいます。 不動産所得は、不動産そのものや船舶、航空機の貸付けといった種類があり、特殊なものとして広告用の看板使用料なども含まれます。 不動産所得の計算方法は下記のとおりです。 不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費 この総収入金額と必要経費は、どんなものをいうのでしょうか？国税庁によると、下記のような内容となっています。＜総収入金額＞
総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの、敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの、共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代などがあります。＜必要経費＞
必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、業務上の経費と明確に区分できるもの。例えば、固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などが挙げられます。 また、必要経費に関しては、上記のものに加えて広告費や不動産仲介業者との交際費、交通費など、さまざまな費用を含むことができます。明確にその物件の運営に対して必要だと証明できるものに関しては、必要経費となると考えていいでしょう。不動産に関わる確定申告
不動産所得を得ている人は、所得税に関して確定申告をしなければなりません。また、所有している不動産が住宅ローンを組んでいる場合については、以下の条件をすべて満たすことで、税金の控除を受けることが可能です。 これらの申告は1つの書類で行いますので、もれなく申告するようにしましょう。＜住宅ローン控除の条件＞
・住んでいる（セカンドハウスではない） ・控除を受ける年の所得が3,000万円以下 ・登記簿上の床面積が50平方メートル以上かつ、自己居住の面積が2分の1以上 ・築年数が木造（非耐火建築物）で20年以内、またはマンション（耐火建築物）で25年以内 ・金融機関以外からの借入金利が「1％」以上 ・ローンの返済期間が10年以上 上の条件にあてはまる場合は、確定申告することで節税ができます。確定申告をするなら青色申告がいい
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。どちらでも不動産所得について確定申告することはできるのですが、おすすめは青色申告になります。 青色申告は白色申告に比べて手間がかかる一方で、最大65万円の特別控除が受けられるメリットがあるのです。一方で、白色申告は青色申告より帳簿の手間がかからない分、特別控除はありません。確定申告に必要な書類
ここからは、実際に確定申告を行うにあたってのポイントをご紹介します。まず行わなければならないのは、確定申告に必要となる書類の収集です。確定申告にはさまざまな書類が必要となります。
青色申告決算書（不動産所得用）・確定申告書B
「青色申告決算書（不動産所得用）」は、帳簿の内容を踏まえた決算を報告する書類です。「確定申告書B」は、決算書で明らかにした金額から所得控除などを記入し、納税の金額を算出するものとなります。確定申告書にはAとBがありますが、不動産所得がある場合はBになります。これらは、税務署や国税庁のウェブサイトから入手できます。給与所得の源泉徴収票
「給与所得の源泉徴収票」とは、給与の支払いによって源泉徴収した所得税額を証明するための書面です。 源泉徴収票は、勤務先から取得することが可能です。毎年、最後の給料の額が確定した後に源泉徴収票を発行することができるため、基本的には最後の給与明細をもらう際に、併せて渡されるケースが多いでしょう。不動産売買契約書と売渡精算書、譲渡対価証明書
「不動産売買契約書」は、マンションや土地、戸建などの売買にあたって必要な契約書です。 「売渡精算書」は不動産売買時の費用明細書、「譲渡対価証明書」はマンションの土地と建物の按分割合を示す書類です。 これらは、売買の際に仲介をしてくれた不動産会社から入手します。賃料入金明細と賃貸借契約書
管理会社に賃貸管理を委託している場合、「賃貸入金明細」をもらう必要があります。毎月初めに管理報酬分や立替経費分を精算している管理会社が一般的であるため、1年分の入金明細を確定申告のタイミングで取り寄せると良いでしょう。 「賃貸借契約書」は、賃貸物件の貸し借りに生じる契約書です。重要事項説明書という不動産会社からの説明を書類化したものを基に、マンションオーナーが合意することで賃貸借契約書の取り交わしが可能となります。こちらも、賃貸の管理を任せている管理会社から入手します。住宅ローンの年末残高等証明書と不動産にかかる借入金の返済予定表
住宅ローンを組んでいる場合、融資をしてくれている金融機関などから入手する物として、「住宅ローンの年末残高等証明書」と「不動産にかかる借入金の返済予定表」があります。 不動産にかかる借入金の返済予定表は償還予定表とも呼ばれており、ローンの返済予定の一覧表（返済計画表）を指します。毎月の返済額からその内訳（元金返済分、利息充当分）、返済の前後の残高などについて初回から最終回まで記載されており、ローン返済計画の全容を把握するのに役立ちます。 繰上返済をした場合や金利タイプを変更した場合は、再計算された返済予定表が発行されます。確定申告のタイミングで取り寄せるといいでしょう。不動産修繕費の見積書や請求書、領収書
経年劣化による修繕を行った場合は、その「見積書」や「請求書」「領収書」が必要になります。こちらは、不動産修繕に関わった会社から取り寄せます。管理費・修繕積立金がわかる書面や、その他、書籍や交際費などの領収書
不動産がマンションだった場合、管理費や修繕積立金も経費になりますので、支払いの証明ができる通帳などを用意しておきましょう。さらに、不動産運用に関わって生じた「諸経費の領収書」を集めておくことも大切です。 例えば、税金について学ぶために購入した書籍は経費の対象になりますし、不動産仲介業者に渡した手土産なども交際費に含まれますので、領収書を保管しておくよう心掛けましょう。確定申告で必要となる書類の作成
各種書類をそろえたら、次に「所得税青色申告決算書」と「確定申告書」を作成します。記入の仕方については、税務署や国税庁などのウェブサイトで手引きがダウンロードできるほか、確定申告を行う最寄りの税務署でも説明してくれます。
青色申告決算書（不動産所得用）
青色申告決算書（不動産所得用）は4ページあります。それぞれのページについて紹介しましょう。
ダウンロードはこちら
※引用：国税庁
＜所得税青色申告決算書の記入内容＞
・1ページ目
1年間の収入金額や経費を記入し最終的な課税金額を算出するページです。
・2ページ目
仕入金額や従業員などを明らかにするページなので、あまり記入することはありませんが、青色申告の控除の種類を選び、記入します。
・3ページ目
減価償却費に関する諸々の情報（償却の方法や償却率、未償却残高など）などを記入します。
・4ページ目
年度の始めと終わりの資産状況や債務状況を記入し、財務状況を明らかにします。
確定申告書B
青色申告決算書を基に、収支の最終的な金額を確定申告書に記入します。収支によって計算できた納入税金額に関しても、ここにまとめて記しましょう。青色申告をする場合は、特別控除の付記項目への記入が必要となりますので、忘れないように注意しましょう。
ダウンロードはこちら
※引用：国税庁
納税額は、次の式で求めることができます。
納税額＝課税所得金額×所得税率－控除額
所得税率と控除額は以下のとおりです。
■課税所得金額と区分ごとの税率
| 課税される所得金額 | 所得税率 | 控除額 |
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円超330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円超695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円超900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円超1,800万円以下 | 33％ | 153万6,000円 |
| 1,800万円超4,000万円以下 | 40％ | 279万6,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 479万6,000円 |