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マンション投資と比較されることの多い、一棟アパートやシェアハウス、中古マンションへの投資。これらの投資を考えるときに知っておきたい注意点や、新築マンション投資との相違点についてご紹介します。
一棟アパート、シェアハウス、中古マンション投資をするときの注意点
マンション投資と比較されることの多い不動産投資に、一棟アパートやシェアハウス、中古マンションへの投資があります。
これらの投資を考えるときに知っておきたい注意点や、新築マンション投資との相違点についてまとめました。どの物件に投資するか決めかねているという方は、ぜひ参考にしてください。
一棟アパートやシェアハウス投資の注意点
マンションには複数のオーナーがいるため、築年数が経った物件でも、個人の裁量で建て替えをすることはできません。建て替えをするためには、オーナー全員でお金を出し合う必要があります。
建て替えを行って、マンションの資産価値が上がれば、投資資金を回収することは十分可能でしょう。しかし、中には「お金が出せない」「お金を出したくない」という理由で、建て替えを拒否するオーナーも出てきます。マンションの建て替えを行う際は、そういう人たちを説得しなければいけません。
オーナーが自身で建物を管理できるため、このようなわずらわしさを回避できる点が、一棟アパートやシェアハウスに投資する唯一のメリットといえます。
一方、一棟アパートやシェアハウスに投資するデメリットとしては、入居者がつかず失敗するリスクが高いことが挙げられます。1つの物件価格が1億円、2億円と高額ですから、それに比例してリスクも高くなります。
また、低層建築であるアパートやシェアハウスは、通常、駅前には建てないため、利便性が悪くなります。アパートやシェアハウスの場合も、立地の良さが入居率に大きく影響します。そのため、低層建築で確実な投資をするのは、難しいといえるのです。
中古マンション投資の注意点
中古マンションのメリットとしては、購入価格のグロスを抑えることができる可能性があるという点が挙げられます。つまり、新築よりも利回りが高い物件を購入できる可能性があるということです。
しかし、それ以外の部分を見ると、壊れやすかったり、劣化するまでの期間が短かったりするなど、デメリットが目につきます。
12年間大規模なメンテナンスをせずに運用できる新築マンションと、3年、5年という短いスパンで設備が故障して、その度にコストがかかる中古マンションを比較した場合、最終的にどちらの利回りがいいかを考えるべきです。
もし、それでも中古マンションを購入したいということであれば、下記の5点を必ずチェックしましょう。
＜中古マンション購入時の注意点＞
・新耐震設計であるか
・修繕積立金が次回の修繕に耐えられるだけ貯まっているか
・管理会社の健全性
・ゼネコンが信頼できるか
・どのような人が借りているのか
実は、SYLAでも中古マンションを取り扱っています。購入する物件を選ぶ際は、もちろん上記のポイントを意識していますし、立地も重視しています。
数多くのチェックポイントを設け、それを満たした物件だけを購入することで、中古であっても、安心して投資できるマンションを選ぶことができるのです。
新築マンションと中古マンションの違い
新築マンションは、当然のことながら中古マンションよりも価格が高い傾向があります。
この価格差が何によるものなのか、また、価格が高くても新築マンションを選ぶべきかどうかについて考えてみましょう。
設備
新築マンションは、中古マンションに比べて、最新の設備が整っています。設備が充実していれば、それだけ価格が高くなるのは当然です。設備の良さは、購入価格だけでなく家賃にも反映されますから、オーナーの収入もそれだけ増えることになります。
アフターサービス
建築後10年間は、ゼネコンが建築物に対して責任を持つことになります。反対に、築10年超経ったマンションについては、ゼネコンの責任はすでになくなっています。
ローン金利
マンション自体の価格ではありませんが、中古マンションのほうが担保価値が低く、長持ちしないと考えられます。そのため、ローン金利が高くなる可能性があります。
耐震強度
建物が新しいほど、耐震強度は高くなります。特に、新耐震設計に対応しているかどうかは、物件を選ぶ際に非常に重要なポイントとなります。
人気
日本では、新築のほうが中古よりも人気があり、その分、価格も高くなりがちです。海外では、住みながら改良を加えることでより良い状態にしていくという感覚があるため、新築よりも、かえってビンテージマンションのほうが高いこともあります。
自分に適した物件を知りたい方は一度ご相談を！
最近では、中古マンションを購入し、リノベーションして貸し出す方も増えていますが、不動産や建築によほど詳しくなければ、あまりおすすめできません。
リノベーションの際は、エアコンやお風呂などの設備は直せても、配管設備や躯体は古いままで直すことができないという点にも注意が必要です。また、リノベーションマンションの需要がある地域と、新築マンションの需要がある地域は異なります。
建物の修繕や、地域性を理解した上でリノベーションを行うのであればいいですが、そうでない場合は、新築マンションを購入したほうが無難です。
SYLAでは、お客様の状況や希望に合わせて、自社で保有している新築マンションと中古マンションの中から、適した物件をご提案しています。「新築と中古を組み合わせることで、コストを抑えつつリスク分散を行う」といった投資手法についてもご案内していますので、ぜひ一度お問い合わせください。