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資産形成に注目が集まっている近年、不動産投資に興味を持っている方も多くいることでしょう。不動産投資にはさまざまなメリットがあり、魅力的な投資ですが、メリットだけでなくリスクも存在することを、事前に知っておく必要があります。この記事では、不動産投資のメリットとリスクについて紹介します。
会社員の不動産投資…おさえておきたい「5大メリット」
さっそく、不動産投資の5つのメリットについて確認していきましょう。
メリット1：レバレッジを効かせた投資が可能
レバレッジを効かせた投資とは、「てこの原理」を利用した投資のことで、自己資金とローンによる借入資金を活用して物件を購入し、自己資金だけでは実現できない高利回りを目指す方法をいいます。
たとえば、投資の初期費用として100万円ほどしか用意できない会社員でも、不動産投資ローンを活用して3,000万円の不動産を購入する。毎月の家賃収入でローンの返済を行い、完済すれば、家賃収入がまるまる利益となる……結果、将来的に3,000万円以上の投資効果を得られる可能性が広がるというわけです。
小さな資金で大きな投資効果を得ることができるレバレッジを効かせた投資が可能なのが不動産投資なのです。
メリット2：節税効果が期待できる
減価償却費、修繕費の発生など、会社員が不動産投資によって赤字になった場合、給与所得から赤字分を差し引いて、課税対象額を小さくする（＝損益通算）ことが可能です。確定申告により税金の還付（払い過ぎた分が返ってくる）が期待できる場合があり、結果、節税効果を享受することができます。
メリット3：生命保険として活用できる
ほとんどの不動産投資ローンには団体信用生命保険が付帯されており、契約者は加入が義務付けられています。団体信用生命保険に加入、万が一死亡しても残りのローンを支払う必要はありません。契約者の家族は、ローン返済が完了した不動産を手に入れることができます。
メリット4：長期的に安定した収入を得られる
不動産投資の場合、入居者がいる限り毎月家賃収入（＝インカムゲイン）を得ることができ、その家賃収入は急激に上がったり下がったりすることはありません。収益の見通しがたちやすいので、定年退職後にも安定した収入を得たいという方におすすめです。
メリット5：売却益（＝キャピタルゲイン）が期待できる
不動産投資で得られるのは、インカムゲインだけではありません。物件を売却した際の売却益（＝キャピタルゲイン）も期待できます。
立地条件の良い物件で、適切に管理・運営されている物件であれば、今後も安定した家賃収入が見込めると評価されるので、売却によって大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。
会社員の不動産投資…知っておきたい「5大リスク」
次に、不動産投資のリスクを見ていきましょう。
リスク1：空室リスク
保有物件が空室になったまま入居者が決まらなければ、家賃収入は得られません。入居者が決まらなくてもローンの返済は止まらないので、空室期間中は、自ら支払いをしなければなりません。
空室リスクを回避するためには、賃貸需要の高い物件を見極めることが重要です。またサブリースを活用して空室リスクを低減させる方法もあります。
リスク2：家賃滞納リスク
入居者がいても、家賃の支払いがなければ、ローンの返済に影響が出ます。
対策としては、家賃滞納が起こりやすい収入が不安定な層がターゲットとなる物件かどうか、見極めることが重要です。さらに入居者に保証会社加入を求めることも大切です。たとえ滞納があっても、保証会社が入居者に代わって家賃を弁済してくれます。
リスク3：修繕リスク
建物は経年とともに劣化していきますので、遅かれ早かれ修繕は必要となります。中古不動産の場合、割安物件だと思ったら、外装も内装もボロボロで莫大な修繕費がかかった、という事例も。
築古物件の場合は、管理体制など目に見えるところだけでなく、設備や配管など、見えないところもチェックする必要があります。
リスク4：災害リスク
地震、洪水、台風……自然災害の多い日本では、災害リスクをゼロにするのは難しいでしょう。物件購入前にハザードマップや建築方法、設備を確認して、どのような災害リスクがあるか把握しておくことが肝心です。
また保険も必須です。火災保険や地震保険を活用することで、万が一に備えることができます。
そして、異なるエリアに複数の物件を所有することでリスクを抑えた投資をすることができます。違うエリアで複数の物件を保有していれば、ひとつの物件が被災したとしても他の物件でカバーすることができるため、災害リスクを分散させることができます。
まとめ
会社員にとって、不動産投資には多くのメリットがあります。ローンを活用することで少ない自己資金で大きな投資効果が得られる可能性があり、定年退職後にも安定した家賃収入を得ることができれば、老後の生活費にあてることができます。
節税効果が期待できますし、不要になれば売却してキャピタルゲインを狙うこともできます。
ただし、投資である以上、リスクはつきものです。不動産投資にどのようなリスクがあるのか、しっかりと理解しておく必要があります。しっかりと対策を講じれば、不動産投資は資産形成の強い味方になってくれるでしょう。