会社員や公務員の方のなかには、何か資産運用をしたいけれど、どんなものがいいかわからないという方も多いのではないでしょうか。不動産投資は会社員や公務員の副業としてとても適した資産運用です。しかし、不動産投資が副業に該当することで、勤務先から咎められないか不安を感じる人もいるかもしれません。不動産投資は投資規模ややり方を工夫することで、働きながら続けることが可能です。この記事では、副業としての不動産投資のメリットや注意点などについて解説します。
会社員・公務員の副業…不動産投資のメリットデメリット
会社員や公務員にとっての不動産投資のメリットとは、手間をかけずに本業と並行して資産運用ができることです。また、条件が合う場合は確定申告すれば節税も可能になります。その一方で、副業禁止の規定には注意が必要です。
手間がかからない
不動産投資は、株式投資やFXなどの金融投資と比較して手間がかからない資産運用です。
本来、不動産投資には入居者の募集や修繕など都度対応を要する手間が多々あります。会社員や公務員などが勤めながらこれらの対応をするのは困難です。しかし、不動産投資では賃貸運用に関する業務を賃貸管理会社へ委託できます。
定期的に管理会社とコミュニケーションを取りつつ、報告内容を確認しておけば問題ないという点で、不動産投資はメリットの大きい資産運用です。
その一方で、株式投資やFXなどは勤務中も絶えず相場が変動し続ける資産運用です。フルタイムで働きながら値動きを追うのは困難と言えます。また、常に上下動を続けるチャートを見ながら資産運用を続けるのは心理的負担も大きいものです。
不動産投資の場合は、1度入居者が入ればその後は安定的に収益が出るので、心理的な負担も比較的小さいと言えます。
節税できる
不動産投資は確定申告することで様々な費用を経費計上できる資産運用です。代表的なものとして以下のような経費が挙げられます。
・ローンの支払金利
・賃貸管理会社に支払う管理委託費
・火災保険などの保険料
・建物や設備の修繕にかかった費用
・固定資産税などの税金
・税理士を利用している場合の税理士報酬
・減価償却費
また、不動産投資の収支は会社員及び公務員の給与収入と合算することが可能であり、これを「損益通算」と呼びます。万一不動産投資で赤字が発生した場合は、給与収入と損益通算することで、所得税および住民税の節税が可能です。
そのほか、実際の支出を伴わない減価償却費を計上することで、税務上の赤字を発生させて節税する、という方法もあります。ただし、多額の減価償却費を計上できる物件は一部に限られているため、どんな物件であっても大きな節税が可能というわけではありません。
一方で、株式投資やFXの場合は、証券会社や金融機関などに支払う手数料くらいしか経費計上できません。結果的に節税効果は小さくなります。
不動産投資の場合は、携帯電話料金などの通信費や物件を見に行った場合の交通費なども経費計上可能です。しかし、株式投資やFXの場合はこれらが経費として認められません。
会社員や公務員が不動産経営する場合の注意点
会社員や公務員が不動産投資を進める上では、投資規模に注意する必要があります。
会社員の場合は事前に就業規則を確認することが必要です。就業規則は会社によって異なるため、副業の可否は人によって異なります。また、過去に大企業がこぞって副業を解禁したことがニュースになったものの、中小企業のなかには未だに副業を禁じる会社が多いのも事実です。
しかし、副業が禁止されていたとしても、必ずしも不動産投資をできないわけではありません。日頃の業務に支障がなければ問題視されないことも多いものです。そして、既に解説した通り、不動産投資では賃貸経営に関する業務の大半を管理会社へ委託できます。
どうしても不安な場合は、税金に関する対策をすることで会社に知られるのを防ぐ方法もあります。不動産投資による収支を損益通算すると、給与から天引きされる税金が変化します。
給与収入と比較して住民税などが高くなった場合は、会社から副業を疑われる可能性もあるでしょう。対策として、年末調整の際に給与からの天引きではなく自分で納付する方法を希望すれば、税金の変化を会社に知られずに済みます。
公務員の場合は特に、明確に副業の禁止が規定されているため、不動産投資もできないのではないかと考える人もいるかもしれません。
しかし、人事院規則には以下2点に該当する場合を副業とする旨が規定されています。
・運用する物件が5棟以上もしくは10室以上であること
・賃料収入の合計が年間500万円以上であること
※参照：人事院
https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html
つまり、運用する物件が5棟10室未満であり、賃料収入が年間500万円を超えなければ副業とはみなされません。本業を辞めて専業の投資家になることを考えるのであれば、投資規模拡大の計画を立てるとともに、計画に合わせて辞める時期を考えることも必要です。
そのほか、自主管理によって賃貸運用を続けていると「事業を営んでいる」とみなされる可能性があるため、賃貸管理は管理会社に任せることも条件となります。
まとめ
公務員や会社員の不動産投資が副業に当たるかどうかは、規模や収入、管理会社の有無によって変わるとされていますが、もし不動産投資が副業と認定されてしまうと減給や停職、最悪の場合懲戒免職になってしまうかもしれません。
そのようなことにならないようにきちんと人事担当に確認することが大切です。