収益物件を検討する際に必ず知っておきたいことが「利回り」についてです。もちろん、利回りの高い方が投資効率も上がります。しかし、相場や最低ラインを知らないことには、高いか低いかの判断をすることもできません。また、利回りの高さだけで物件を選んでしまうと失敗する可能性もあります。
この記事では、不動産投資における利回りの相場や最低ラインについて詳しく解説します。
収益物件における利回りの種類・相場・最低ライン
利回りの相場や最低ラインを知るためには、利回りの基本を理解しなければなりません。
利回りとは投資した物件の収益割合のことで、投資物件を選ぶうえで重要な指標です。この利回りにはいくつか種類があります。
1つ目は税金や管理費などの諸経費を含めずに計算する「表面利回り」です。
表面利回りは、下記の計算式を用いて算出します。
年間の家賃収入÷物件購入価格×100＝表面利回り（％）
不動産屋で掲載されている利回りは、主にこの表面利回りです。諸経費を含まないため、実際の利回りはこの表面利回りを下回ってしまいます。
2つ目が税金や管理費などの諸経費を含めて計算する「実質利回り」です。
実質利回りは、下記の計算式を用いて算出します。
（年間の家賃収入－諸経費）÷物件購入価格×100＝実質利回り（％）
諸経費を含めるため、表面利回りよりも実際の利回りに近い割合を算出できます。投資物件を選ぶ際は、不動産屋に掲載されている表面利回りだけでなく必ず実質利回りを計算することをおすすめします。
利回りの相場
利回りの相場は、場所や物件の状態により大きく変化します。そのため、場所や物件の状態による利回りの特徴を把握しておくことも重要です。
多くの物件においては投資物件における利回りは都心に近いほど低く、地方・郊外ほど高くなります。
主要都市の平均利回りを以下の表にまとめました。
| ワンルーム | |
| 東京 | 4.2％ |
| 横浜 | 4.8％ |
| 大阪 | 4.8％ |
| 名古屋 | 5.0％ |
| 福岡 | 5.0％ |
| 札幌 | 5.5％ |
［図表］主要都市の平均利回り引用：日本不動産研究所「第44回 不動産投資家調査」
この表をみると、東京の利回りは最も低く、札幌の利回りは最も高いことが分かります。
さらに、新築物件と中古物件では新築物件の方が利回りは低く、中古物件の方が利回りは高くなる傾向にあります。これは、利回りを算出する際に分母となる物件取得価格が、中古物件は安いからです。
購入時の利回りの相場としては新築物件が3.5～4％前後、築20年以内の物件は4～6％前後、築20年以上の物件であれば7～10％だとされています。
検討している投資物件がこれらの相場よりも高い利回りであれば、投資価値があると期待できる物件です。
利回りの最低ライン
利回りの最低ラインは投資の運用方針によって異なります。
長期的な家賃収入を目的として不動産投資を行う場合は、利回りをキープすることが重要です。物件は、築年数を重ねるにつれ劣化するため、修繕工事やリフォームの費用がかかります。また、家賃も築年数に合わせて下がることが多いです。かかるコストが増えて収入が減ると利回りは低下するため、それを見越して利回りを考える必要があります。
修繕工事は、数年周期などスケジュールが決まっていることが多いため、修繕計画に合わせて管理費や修繕積立金を毎月積み立てれば、コストを数年に分散することができます。また、家賃を適正価格よりも下げなくても入居者がつくように、リフォームや最新設備の取り付け費用も計画的に準備する必要があります。
長期的な家賃収入を目的とする場合は、将来的にかかるコストも含めた実質利回りは3％程度が最低ラインとされています。購入時の利回りが3％以上の物件でも、長期的なコストを含めると3％を下回る場合があるため、事前にシミュレーションすることが大切です。
投資物件の売却で収益を得ることを目的として不動産投資を行う場合であれば、家賃収入と売却金額の合計金額が重要です。
この投資方針では家賃収入と売却金額の合計が、物件の投資金額を上回るように運用することを目的としています。長期的に投資するわけではないため、目標としている利回りと同程度の利回りを最低ラインとして問題ありません。しかし、家賃収入が下落する前に売却する必要があります。売却までの家賃を持続させることだけでなく、売却についても戦略を立てなければなりません。
このように、利回りの最低ラインは投資方針によって大きく変わります。利回りの数字だけでなく、相場と投資の方針によって自身の投資方針にあった最低ラインを算出する必要があります。
不動産投資で利回りが高い物件は優良物件なのか
利回りの相場だけを見ると、都心よりも地方・郊外にある物件や中古物件の方が優良物件のようにも見えます。しかし、利回りの高さだけが優良物件の指標ではありません。
たとえば、都心から離れた地方や郊外の物件には、入居希望者が集まりにくいといったリスクがあります。常に入居者のいる状態であれば問題ありませんが、入居者がいなければ利回り通りの収益を得ることはできません。さらに、入居者を募るためにも多くの広告を出す必要があります。
また、中古物件の場合では、物件の状況により修繕費や管理費が大きくかかってしまう可能性もあります。これらの出費を入れると、結果的に利回りが低くなってしまうといったことも珍しくありません。ほかにも、利回りの高い物件には旧耐震構造で建てられている物件や管理状態の悪い物件があります。
このような物件は融資を得ることが困難になる、膨大な修繕費が必要といったリスクが生じます。
単純に利回りが高いからと言って優良物件であるとは限りません。投資物件を選ぶ際は利回りだけに固執せずに、投資の方針に従って検討しましょう。
まとめ
配当金や値上がり益、株主優待といった利益を目的に、株式会社が発行する株式を購入する株式投資。
株式投資には、銘柄のさまざまな選び方がありますが、初心者の場合は身近な企業や少額投資の可否、配当金や株主優待の内容から選ぶことがおすすめです。
株式投資のリスクを把握した上で、株式投資に挑戦しましょう。