不動産投資の失敗談とその回避法

不動産投資は、リスクを限りなく低減させることのできる投資手法ですが、利回りばかり重視したり、嘘の情報に振り回されてしまったりすると、残念ながら失敗につながってしまうこともあります。実際の失敗談を例に挙げながら、リスクの回避法についてご説明します。

不動産投資の失敗談とその回避法

不動産投資に興味を持っていても、「失敗するんじゃないか」という不安から、二の足を踏んでしまう人は多いものです。 当然ながら、不動産投資をしている人全員が成功を収めているわけではありません。利回りばかり重視して、10年後、20年後の物件の状態を考えなかったり、自分の目で確かめずに嘘の情報に振り回されてしまったりすると、残念ながら失敗につながってしまうこともあります。 しかし、不動産投資は、リスクを限りなく低減させることのできる投資手法でもあります。不動産投資の失敗例を挙げながら、リスクの回避法についてご説明します。

不動産投資の6つの失敗例

まずは、不動産投資でよくある6つの失敗例をご紹介します。

失敗例1　利回りばかり重視し、立地や管理会社を選ばない

投資をする方は、何よりもまず利回りを優先しがちです。しかし、いくら利回りが良くても、立地の悪い物件には入居者がつきません。入居者がいなければ、結局のところ収入はゼロであり、利回りも0％です。 また、たとえ立地が良くても、管理がずさんな物件は危険です。購入してすぐに、給湯器、換気扇、トイレ、浴室といった設備が壊れていき、「壊れた箇所を修理したら、利回りが半分になってしまった」というのはよくあるケースです。 管理がずさんな物件は、入居者の入れ替わりが激しく、改装費や広告費がかさんでしまうことも考えられます。

失敗例2　焦って売却してしまう

世の中には、物件購入者の不安をあおって、売却を急がせようとする会社があります。 「今なら500万円の持ち出しだけで、銀行からの借入金を全額返済できます。急いで用意してください」と話し、その会社はいい物件を500万円安く手に入れるという手口です。 もちろん、立地のいい物件の場合は、購入後すぐに売却して利益を得られる可能性もあるでしょう。とはいえ、やはり5年、10年かけて、マーケットを見ながら最適なタイミングで売るのが正解です。

失敗例3　「入居者あり」という情報にだまされる

中古マンションに投資する場合、内見を申し出た際に「賃借人の方が住んでいるため、内見はできません」と言われることがあります。この場合も注意が必要です。「入居者がいるなら安心」と思うかもしれませんが、その入居者は、実は売主が依頼して住んでもらっている人かもしれません。 いつから入居しているのか、いつまでの契約なのか、賃料は適正か、どういった素性の人なのかといったことを把握しておかなければ、購入後すぐに空室になってしまう可能性もあります。

失敗例4　修繕積立金不足に陥る

マンション販売会社の中には、高利回りに見せるために、初期の修繕積立金を低く設定する会社があります。一見、お得な物件に見えるかもしれませんが、このような物件を購入してしまうと、いずれ修繕積立金不足に陥り、一時金として100万円単位の支出を求められることになります。 また、年を追うごとに修繕積立金の額が増えていく…といったケースもよく見られます。マンションは、築12年目前後に大規模修繕を行うのが一般的ですが、24年後、36年後、48年後まで見据えて月々の修繕積立金のしくみを構築しているデベロッパーは多くありません。 そのため、修繕積立金不足に陥ってから、修繕積立金の額を増やしたり、一時金を求めたりすることになるのです。 SYLAでは、毎月の修繕積立金の上昇幅を、初期金額の10倍までに抑えるというルールを作っています。これは、業界ではかなり低い基準であり、この範囲に収まる会社はほとんどないはずです。

失敗例5　マンション管理会社が倒産する

投資した物件の管理を、マンション管理会社に任せる場合、その会社が倒産すると損失につながります。管理会社は、賃料をオーナーに代わって集金する役割を担っています。そのため、管理会社が倒産することでお金の流れが止まり、数ヵ月分の家賃が入らなくなってしまうのです。 もちろん、敷金も返ってこないでしょう。オーナーは、家賃の約3～4ヵ月分損をすることになります。

失敗例6　1室に全資金を投入してしまう

2,000万円の資金を持っている人が、2,000万円のマンションを1室だけ買うのは、失敗の元です。1室しか持っていない場合、そこが空室になってしまうと、利回りは0％になってしまいます。 どれだけいい物件を買っても、リスクは常について回ります。例えば、駅の西口の物件を買った後、東口の大規模な再開発が行われて、人の流れが変わってしまうといったケースです。こういうとき、1室に全資金を投入していると、リスク分散ができません。 2,000万円の資金があるなら、200万円ずつ頭金を入れて10部屋買っておけば、たとえ1部屋が空室になっても9割の稼働を保てます。利回りが5％だとすれば、そのうち4.5％は回せるということです。

不動産投資のリスクを回避する方法

今回ご紹介した6つの失敗を回避する方法は簡単です。ご紹介した失敗例の反対のことをすればいいのです。「場所を選び」「長期的な資産運用としての不動産の価値を理解し」「購入予定の物件の情報を十分に集め」「リスクを分散させて」投資することが、失敗を防ぐことにつながります。 「それでも失敗してしまった！」というときは、SYLAにご相談ください。入居者がついていない物件でも、家賃を下げて近隣の仲介会社に営業をかけることで、借り手が見つかる可能性が上がります。 不動産投資では、空室の期間が長くなればなるほど、損失がかさんでいきます。物件の購入に失敗してしまったと思ったら、そのまま負債を抱え込まずに、早めに対策を行いましょう。家賃を下げても入居者がつかなければ、条件の良いうちに売却してしまうことが、損失の低減につながります。